עוקץ נדל"ן, הסיוט של כל רוכש דירה

רכשתם דירה וגיליתם שהמוכר הוא לא הבעלים? המצב המשפטי בהונאות נדל"ן הוא מסובך, ולכן כדאי לנקוט כמה צעדים כדי להפחית את הסיכונים.

הרשות לרישום ולהסדר זכויות מקרקעין במשרד המשפטים יוצאת בפיילוט עם לשכת רישום המקרקעין בתל-אביב במטרה להילחם בתופעת הונאות המקרקעין.

עו"ד דוד הדר, שותף במחלקת הליטיגציה במשרדנו, השתתף בכתבה המסבירה כיצד להפחית את הסיכון ליפול קורבן להונאת נדל"ן – לקריאת הכתבה המלאה.

רכשתם נכס וגיליתם שהמוכר הוא לא הבעלים המקורי של הדירה? מאחר והמצב המשפטי בכל מה שקשור להונאות נדל"ן הוא סבוך, כדאי ואף מומלץ לנקוט כמה צעדים על מנת להפחית את הסיכונים. הנה מדריך שיסייע לכם בכך.  

הונאות בתחום המקרקעין הן הסיוט הגדול של כל רוכש דירה. לא פשוט לגלות יום אחד כי מי שמכר לכם את בית החלומות שלכם הוא איננו הבעלים האמיתי של הנכס, ונפלתם קורבן להונאה. סיוט נורא לא פחות הוא להתעורר יום אחד, ולגלות שהדירה או הקרקע שבבעלותכם נמכרו ללא ידיעתכם. 

אף על פי שבשנים האחרונות הטכנולוגיה התפתחה משמעותית ואנחנו כבר חיים בעידן המחשוב, בכל שנה מתגלים בארץ לא מעט מקרים של הונאות מקרקעין. על פי הרשות לרישום ולהסדר זכויות מקרקעין במשרד המשפטים, בשנה החולפת היו כ-20 ניסיונות לבצע הונאות במקרקעין, כאשר המתלוננים במשטרה היו נפגעי העבירה עצמם, או מי מטעמם, כמו גם נציגי הרשות. 

בשנה החולפת קיימה הרשות פיילוט של שירות שליחת הודעות סמס לבעלי נכסי מקרקעין, על מנת לנסות ולהילחם בתופעה ולצמצם את מקרי ההונאה. על כל פעולה שעומדת להתבצע בנכס שבבעלותכם תקבלו הודעה מהרשות. את השירות יזמה לשכת רישום המקרקעין בתל אביב, וכעת מוצע השירות לבעלי הקרקעות שבאחריותה באזור תל אביב, קריית אונו, רמת גן, רמת השרון וגבעתיים. 

מכרו לכם חתול בשק?  

על פי הפיילוט שנערך כל בעל זכות בנכס אשר רשום בלשכה, יוכל להירשם גם לשירות ההודעות, ולקבל מידע על רישומים הנעשים בנכסים שלו. המטרה היא לאפשר לבעלים לעקוב אחרי הרישומים המתבצעים בנכסים שלהם, ולהגיב באופן מיידי בשעת הצורך, באם מתגלה רישום כוזב. 

עו"ד שלומי הייזלר, הממונה על המרשם טוען כי מדובר בשירות בעל חשיבות עליונה לשמירה על הזכויות הקנייניות של הציבור. למעשה השירות הינו צעד משלים למכלול הפעולות המקוונות, שתפקידם לייעל את הליכי הרישום ולקדם את זכויות הקניין בקרקע. 

עו"ד דוד הדר, שותף במחלקת הליטיגציה במשרד עוה"ד שבלת ושות', אשר היה שותף בייצוג של כמה תיקים של הונאות מקרקעין אשר הגיעו לבתי המשפט טוען כי המצב המשפטי במקרים של הונאת מקרקעין הוא אינו חד משמעי. מצד אחד, חוק המקרקעין היבש מגן על מי שרכש קרקע בהסתמך על המרשם, גם אם המרשם עצמו שגוי. מצד שני הגנת החוק נועדה לחזק את מהימנות מרשם המקרקעין, אולם בהתחשב בנסיבות בית המשפט העליון דווקא הכריע בפסק דין מינץ, לטובת הבעלים המקורי שדירתו נמכרה על ידי מתחזה.  

אפשר להסיק כי המצב המשפטי אינו חד משמעי, והתוצאה משתנה על פי נסיבות המקרה. הקביעה בפסק הדין תושפע גם ממכלול שיקולים, ביניהם תום ליבם של הצדדים המעורבים בעסקה, האם ישנה התרשלות מצד אחד הצדדים, האם הבעלים המקורי התרשל בשמירה על הנכס ועוד. יחד עם זאת, בתי המשפט עשויים להטיל אחריות על צדדים נוספים שהיו מעורבים בעסקת המרמה, כך שיתכן שבנקים, עורכי דין שייצגו את הצדדים בעסקה וכו’, יהיו מעורבים גם כן בפסיקה. כך או כך, מדובר בתהליך משפטי ארוך, יקר ומורכב, הדורש פניה לעורכי דין בעלי מומחיות ייחודית בתחום.

איך ניתן בכל זאת להיזהר?  

ישנן כמה פעולות בהן ניתן לנקוט על מנת להפחית את הסיכון למקרי הונאה בעסקאות מקרקעין. ראשית, כבעלי נכסים, חשוב מאוד לבדוק מדי פעם את מצב זכויותיכם בלשכת רישום המקרקעין. מדובר בבדיקה פשוטה, שמצריכה רק הנפקת נסח טאבו בעלות של כמה שקלים. נוסף על כך חשוב להקפיד גם לבקר מידי פעם בנכס, וניתן אף לבקש מהשכנים המתגוררים בסמוך לפקוח עין על הנכס, ולעדכן אתכם בכל מה שעשוי להיות חריג. אם יש ברשותכם דרכון זר בעקבות מגורים מחוץ למדינה, מומלץ להקפיד ולהרשם גם מכוח הדרכון הזר. על פי דברי עו"ד הדר, דרכונים זרים קשים יותר לזיוף מתעודת הזהות הישראלית. חשוב לדעת כי בתי המשפט עשויים להטיל את האחריות דווקא על בעל הנכס כלפי רוכש תם לב שרכש נכס ממתחזה, במידה ויתברר שבעל הנכס התרשל ולא נקט צעדים מינימליים כדי לנסות ולמנוע את הרישום הכוזב.

פעולה נוספת שתוכלו לנקוט הוא לרשום משכנתה בסכום נמוך על הנכס עצמו, כך שאם מתחזה יהיה מעוניין למכור את הקרקע ללא ידיעתכם, הוא יצטרך לעבור גם את הבדיקות של הבנק כדי להסיר את המשכנתה. בנוסף, חשוב לציין כי כבעלי נכס מקרקעין תוכלו לרשום הערת אזהרה, שלפיה כל שינוי ברישום הבעלות בנכס יחייב נוכחות עו"ד מטעמכם. תנאי כזה ישמש כהרתעה, ויקשה על ביצוע פעולה בנכס ללא ידיעתכם. 

לרוכשים חשוב לציין כי מומלץ לא להסתפק בזיהוי המוכר על פי תעודת זהותו בלבד. בקשו מסמך נוסף הנושא תמונה, כמו רישיון או דרכון, על מנת לאמת סופית את זהותו של המוכר. ישנה אופציה לבקש מהמוכר להיכנס לסניף הבנק שלו, ולבקש שהבנק יאמת לכם כי תאריך ההנפקה על תעודת הזהות תואם את תאריך ההנפקה המופיע בלשכת רישום המקרקעין, כך תוכלו להיות בטוחים יותר כי המכירה נעשית מידי הבעלים המקורי. 

לפני כל עסקת נדל״ן שאתם עתידים לבצע, הקפידו לעיין בתיק הנכס בלשכת רישום המקרקעין. קרקעות שהתקבלו בירושה אצל תושבים זרים שאינם מתגוררים בישראל מהווים פירצה למעשי הונאה. על מנת לעקוב אחר שרשרת הבעלויות בקרקע תוכלו לעיין בתיק הנכס בלשכת רישום המקרקעין. בצורה זו תוכלו לזהות במהירות אי התאמות או טעויות בפרטים הרשומים בתיק ובפרטים המוצגים לכם על ידי המוכר. פרמטרים שחשוב לשים לב אליהם: דוגמאות חתימה, שמות, פרטי הקרקע ועוד. לבסוף, אם אתם חושדים שהעסקה המוצגת לכם עשויה להיות מרמה במקרקעין, חשוב לפנות לסיוע של מומחים בתחום.  

חדשות נלוות