בעקבות מערכת "עם כלביא" ואיום הטילים הבליסטיים מאיראן פרסם פיקוד העורף מדיניות התגוננת הכוללת מגבלות שונות על קיום פעולות חינוכיות, התקהלויות ותפקוד המשק.
לפי ההנחיות חל איסור על התקהלויות בשטח פתוח ובמבנה ועל קיום פעילות במקומות העבודה, למעט משק חיוני. כמו-כן, כתוצאה מפגיעת טילים בליסטיים במוקדים שונים ברחבי הארץ נגרמו נזקים במידות חומרה משתנות לנכסים מסחריים, לרבות מבני תעשייה, מתקני תשתית ובנייני משרדים. כפועל יוצא מכך, קיבלנו פניות ממספר לקוחות של משרדנו, הן משכירים והן שוכרים של נכסי מקרקעין לשימושים עסקיים, שביקשו לדעת אם למצב החירום ישנה השפעה על חוזי השכירות, וכן לקוחות שביקשו לברר מהו הדין החל על חוזה השכירות שהם קשורים בו במקרה שבו נגרם נזק למושכר, שאינו מאפשר שימוש במושכר, כתוצאה מפגיעת טיל.
במזכר זה ננסה להשיב על שאלות אלו בהתאם לדין החל ולתקדימים משפטיים רלוונטיים.
יובהר כי מזכר זה מתייחס אך ורק לנכסי מקרקעין המיועדים לשימושים מסחריים ולא לשכירות של דירות מגורים.
המסגרת המשפטית
ככלל, ובהתאם לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 ("חוק השכירות") חלה על המשכיר החובה להעמיד את המושכר לרשות השוכר כשהוא בר שימוש לצרכי השוכר או בהתאם להוראות החוזה ביניהם ועל השוכר חלה חובה לשלם למשכיר את דמי השכירות כשיעורם ובמועדם כפי שהוסכם ביניהם.
אך מה הדין במקרה שבו למושכר נגרם נזק שאינו מאפשר לעשות בו שימוש סביר לצרכי השכירות, למשל, בעקבות הרס שנגרם למושכר כתוצאה מפגיעת טיל (השימוש במונח טיל נעשה לשם נוחות הכתיבה בלבד והכוונה היא לכל סוגי החימושים המעופפים, לרבות רקטות, כטב"מים מתאבדים וכיו"ב)? האם במקרה כזה עדיין חלה על השוכר לשלם את דמי השכירות כסדרם?
התשובה לשאלה זו מצויה בסעיף 15 לחוק השכירות אשר פוטר את השוכר מתשלום דמי שכירות מקום בו נמנע מהשוכר להשתמש במושכר "מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו". זהו נוסח הסעיף:
"(א) היה הנכס המושכר מקרקעין ונמנע מן השוכר להשתמש בו למטרת השכירות מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו והשוכר לא ביטל את החוזה בשל כך, פטור הוא מתשלום דמי השכירות בעד הזמן שהשימוש נמנע כאמור; המשכיר רשאי, כעבור זמן סביר בנסיבות הענין, לבטל את החוזה, זולת אם הודיע לו השוכר לפני כן שהוא מוותר על הפטור מתשלום דמי השכירות.
(ב) הפטור האמור יחול רק אם בעת כריתת החוזה לא ידע השוכר על הנסיבות האמורות בסעיף קטן (א) ולא היה עליו לדעת עליהן, או לא ראה אותן ולא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען."
הסעיף אפוא מקנה לשוכר פטור מתשלום דמי השכירות בהינתן התנאים הבאים:
- הנכס הוא נכס מקרקעין.
- קיימת מניעה להשתמש במושכר למטרת השכירות.
- המניעה נובעת מנסיבות הקשורות במושכר עצמו או בדרכי הגישה אליו.
- השוכר לא ביטל את החוזה כתוצאה מהמניעה.
- הפטור מתשלום דמי השכירות חל במהלך תקופת המניעה בלבד.
- המשכיר רשאי לבטל את החוזה כעבור זמן סביר, אלא אם השוכר הודיע למשכיר שהוא מוותר על הפטור מתשלום דמי השכירות, לפני שהמשכיר ביטל את החוזה.
- הפטור מותנה בכך שהנסיבות שבעטיין חלה המניעה להשתמש במושכר לא היו ידועות או צריכות היו להיות ידועות לשוכר או שהוא לא צפה ולא יכול היה לצפות אותם מראש או למנוע אותן, בעת כריתת חוזה השכירות.
חשוב לציין, כי הוראות סעיף זה ניתנות להתניה בחוזה השכירות, כך שבכל מקרה יש לבחון בקפידה את ההוראות הספציפיות של חוזה השכירות. לפיכך, האמור לעיל מתייחס אך ורק למקרים שבהם הצדדים לא התנו על הוראות חוק השכירות ולא קבעו הוראות אחרות בחוזה השכירות ביניהם.
תשומת לב לכך שהפטור הניתן לפי סעיף זה אינו בלתי מוגבל בזמן, אלא מתוחם אך ורק לתקופה שבה קיימת המניעה לעשות שימוש במושכר, וכן לכך שהמשכיר רשאי, כעבור זמן סביר, לבטל את הסכם השכירות ולדרוש מהשוכר לפנות את המושכר, גם אם המניעה לעשות שימוש במושכר עודנה קיימת. המונח "זמן סביר" אינו ניתן להגדרה כמותית מדויקת והוא עשוי להשתנות בהתאם לנסיבותיו הקונקרטיות של כל מקרה ומקרה, כך שהוא תלוי במידה רבה בשיקול הדעת השיפוטי.
הוראת חוק נוספת המאפשרת, בתנאים מסוימים, להשתחרר מחוזה שכירות במקרה שבו לא ניתן להשתמש במושכר, מצויה בסעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 ("חוק התרופות") הדן בסיכול חוזה. הסעיף קובע כי במקרים מסוימים, הפרת חוזה לא תהיה עילה לאכיפה או לפיצויים, בהתקיים תנאים מסוימים. זה נוסח הסעיף:
"(א) היתה הפרת החוזה תוצאה מנסיבות שהמפר, בעת כריתת החוזה, לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן או שלא ראה ולא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען, וקיום החוזה באותן נסיבות הוא בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים, לא תהיה ההפרה עילה לאכיפת החוזה שהופר או לפיצויים.
(ב) במקרים האמורים בסעיף קטן (א) רשאי בית המשפט, בין אם בוטל החוזה ובין אם לאו, לחייב כל צד להשיב לצד השני מה שקיבל על פי החוזה או, על פי בחירה כאמור בסעיף 9, לשלם לו את שוויו, ולחייב את המפר בשיפוי הנפגע על ההוצאות הסבירות שהוציא ועל ההתחייבויות שהתחייב בהן באופן סביר לשם קיום החוזה, והכל אם נראה לבית המשפט צודק לעשות כן בנסיבות הענין ובמידה שנראה לו."
הסעיף קובע כי בהתקיים התנאים המצטברים הבאים, אי תשלום דמי שכירות לא יחשב הפרה של חוזה השכירות:
- קיימות נסיבות שבעטיין קיום החוזה הוא בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם.
- שוכר לא ידע, לא יכול היה לדעת, לא צפה ולא יכול היה לצפות בעת כריתת החוזה, את אותן נסיבות ולא היה יכול למנוע אותן.
הפסיקה עסקה בסוגיה זו, בין היתר, במסגרת ע"א 4893/14 וליד חמודה זועבי נ' מדינת ישראל – משרד האוצר (נבו 3.3.2016). באותו מקרה, שוכר נטש נכס מסחרי בעקבות מהומות והפרות סדר שהתרחשו בסביבת המושכר. בית המשפט קיבל את טענות השוכר לסיכול חוזה השכירות וקבע כדלקמן:
"בענייננו, בדומה לנסיבות שאפיינו את הפרשה שהובילה לחקיקת סעיף 15 לחוק השכירות…הגישה והשהייה במושכר, הפכו מסוכנים לעובדיה של המשיבה ולמבקרים שנזקקו לשירותיהם, לאור אירועים אלימים שכוונו כלפי המושכר. ודוק: סעיף 15 לחוק השכירות נסב על נסיבות הקשורות במושכר, להבדיל מנסיבות הקשורות "במצב הכללי, כמו בצורת, מגפה, שביתת מסחר כללית, מצב מלחמה…" (סוכובולסקי, עמ' 442). לכן, כאשר המצב הביטחוני בארץ או בעיר מסוימת גורם לירידה רבתי במספר הלקוחות, או גורם לחשש של העובדים או של הלקוחות להגיע למושכר, יחולו דיני הסיכול הרגילים. לא כך בענייננו, שהאירועים הפליליים כוונו במיוחד אל המושכר עצמו, להבדיל מאירועים כלליים שיכולים לגרום לסיכון השוכר או המבקר במושכר."
הפסיקה קובעת אפוא כי במקרים שבהם נמנע השימוש במושכר כתוצאה מנסיבות הקשורות במושכר עצמו, להבדיל מנסיבות הקשורות במצב הכללי כגון מלחמה, שביתה, מגיפה וכיו"ב – יהיה השוכר פטור מתשלום דמי השכירות, בהתאם לסעיף 15 לחוק השכירות. אולם, כאשר מניעת השימוש במושכר נובעת ממצב כללי, כגון מצב המלחמה והנחיות פיקוד העורף, לא יחול סעיף 15, והדבר יבחן לפי דיני הסיכול הכלליים על פי חוק התרופות.
מסקנות
שוכר שהמושכר שהוא שוכר נפגע באופן שאינו מאפשר את השימוש בו למטרת השכירות או שדרכי הגישה אליו נפגעו באופן שאינו מאפשר הגעה למושכר (למשל, אם לא ניתן להגיע למושכר בעקבות פגיעה בדרך היחידה המובילה אליו), עשוי להיות פטור מתשלום דמי השכירות לתקופת המניעה, אלא אם כן נקבע אחרת בחוזה השכירות.
לעומת זאת, ובהתאם להלכה הפסוקה, על שוכר שהמושכר שהוא שוכר לא נפגע וניתן להשתמש בו מבחינה פיזית אך יש מניעה לעשות שימוש בו בשל הנחיות ההתגוננות (האיסור על קיום עבודה במקומות עבודה לא חיוניים), לא יחול סעיף 15 לחוק השכירות, ובמקרה כזה יהיה צורך לבחון באופן פרטני את נסיבותיה הקונקרטיות של מערכת היחסים החוזית בין השוכר למשכיר, על מנת לבחון אם חלים דיני הסיכול הכלליים. חשוב להדגיש, כי פעולה חד-צדדית של אי תשלום דמי שכירות בטענה של סיכול, מהווה הפרה יסודית של הסכם השכירות, כך שאם יקבע בסופו של דבר שלא התקיימה עילת סיכול, השוכר יהיה חשוף לתרופות המוקנות למשכיר בשל הפרת החוזה. לכן אין לנקוט בפעולה חד צדדית אלא לאחר קבלת יעוץ משפטי פרטני.
יחד עם זאת, יש לציין כי בתקופת הקורונה ניתנו מספר פסקי דין בערכאות נמוכות שקבעו פטור חלקי ומוגבל בזמן מתשלום דמי שכירות לשוכרים של נכסים מסחריים בעקבות המגבלות שהטילה בזמנו המדינה על הגעה למקומות עבודה ועל חופש התנועה. כלומר, גם במקרים שבהם המושכר לא נפגע פיזית, ייתכנו מקרים שבהם ניתן יהיה לפטור את השוכר מתשלום חלקי וזמני של דמי השכירות, אך לשם כך יהיה צורך לקבל ייעוץ משפטי פרטני על מנת לבחון באופן מעמיק את המצב העובדתי והמשפטי הקונקרטי.
מסמך זה הוא סקירה משפטית כללית ואינו תחליף לקבלת ייעוץ משפטי פרטני המותאם לנסיבות הספציפיות של כל מקרה ומומלץ בכל מקרה להתייעץ עם עורך דין טרם נקיטת מהלכים או פעולות חד צדדיות.
